Cada vez más gente vive en edificios de apartamentos en Brasil, según la tendencia registrada por el Censo Demográfico del Instituto Brasileño de Geografía y Estadística (IBGE) entre 2000 y 2022. Además de su impacto en el paisaje urbano, el aumento de la verticalización presenta características específicas propias de cada municipio. En ciudades como São Paulo y Porto Alegre, por ejemplo, los estudios realizados por urbanistas y arquitectos muestran que las legislaciones se están flexibilizando, volviéndose más susceptibles a la dinámica del mercado inmobiliario. Este tipo de situación es diferente en el caso de Río de Janeiro, donde el límite de altura de los edificios prácticamente no ha cambiado desde la década de 1970.
El IBGE define a un departamento o apartamento como una vivienda situada en edificios de dos o más plantas que tienen áreas comunes compartidas, tales como un vestíbulo, además de las escaleras o pasillos que conducen a diferentes domicilios. A pesar de ser un país en el que el 84,8 % de la población vive en casas, la última edición del Censo ha revelado que el porcentaje de personas que vive en apartamentos ha aumentado de un 7,6 % en 2000 a un 12,5 % en 2022. En Brasil, las ciudades que ocupan los tres primeros puestos de la clasificación no son metrópolis: los municipios de Santos (São Paulo), Balneário Camboriú (Santa Catarina) y São Caetano do Sul (São Paulo), tienen más de la mitad de sus habitantes viviendo en este tipo de residencias.
Según el geógrafo Bruno Perez, analista del IBGE, la verticalización de Santos puede explicarse por el hecho de que gran parte del municipio está asentado en una isla, donde la zona urbana se encuentra totalmente ocupada. “Por esta razón, la tendencia apunta a una expansión vertical de la ciudad”, dice. En el caso de Balneário Camboriú, la actividad inmobiliaria local está relacionada con el turismo. “Las áreas costeras de alto valor económico crecen verticalmente como una forma de atraer más gente que desea estar cerca de las playas. La costanera de la ciudad catarinense es un caso extremo de esta situación”, argumenta. El municipio alberga el edificio más alto del país, con 290 metros, construido sobre la avenida Atlântica, donde no hay límites de altura para las construcciones. Por su parte, São Caetano do Sul es una de las ciudades brasileñas más pequeñas en cuanto a su territorio y el desarrollo urbano avanza mediante la construcción de edificios. Además, su cercanía con São Paulo también propicia la verticalización.
Al analizar el Censo de 2022, el arquitecto y urbanista João Fernando Pires Meyer, de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de São Paulo (FAU-USP), observa que, pese a ser tendencia en todas las regiones brasileñas, la intensificación del crecimiento vertical se limita a algunas decenas de ciudades, y es más evidente en las metrópolis urbanas del sur y del sudeste del país. “Alrededor de un 70 % de los edificios de Brasil se encuentran en tan solo 66 ciudades”, enfatiza Meyer.
diegograndi / Getty Images
Según él, uno de los destacados de este panorama es São Paulo y su entorno, una zona que con la capital paulista posee 5 de los 20 municipios que albergan la mitad de los apartamentos de Brasil: Guarulhos, Santo André, São Bernardo do Campo, Santos y Campinas. Entre 2010 y 2022, la ciudad de São Paulo registró la construcción de más de 60.000 nuevas viviendas por año. En tanto, en el Área Metropolitana, la cifra se duplicó. “El proceso de verticalización de la región tiene que ver con la densificación de la capital, en donde ya no quedan muchos lotes. Por esta razón, la expansión del área urbana tiene lugar por medio de un crecimiento vertical y hacia las localidades vecinas”, explica el investigador.
“En los conglomerados de ciudades con fuertes vínculos entre sí, es decir, los municipios cercanos por los cuales la gente se desplaza cotidianamente, la verticalización viene acentuándose desde 2010”, subraya el arquitecto y urbanista Angelo Salvador Filardo, de la FAU-USP, quien desde 2017 coordina un grupo que investiga el proceso de verticalización y densificación de las ciudades brasileñas. Los estudiosos del área llaman “desbordamiento” a este crecimiento acelerado de las grandes ciudades o metrópolis que termina afectando a los municipios vecinos. Otros ejemplos de este fenómeno son las regiones de Vitória y Vila Velha, en el estado de Espírito Santo; Natal y Parnamirim, en Rio Grande do Norte, así como Curitiba y São José dos Pinhais, en Paraná, como añade la arquitecta y urbanista Ângela Luppi Barbon, también de la FAU-USP.
Según el IBGE, entre 2008 y 2018, tres nuevas ciudades fueron elevadas a la categoría de metrópolis: Florianópolis [Santa Catarina], Vitória [Espírito Santo] y Campinas [São Paulo]. El instituto define a una metrópolis como una gran ciudad que articula redes de influencia en el espacio urbano, centralizando el flujo de personas, mercancías, información y capitales. “El proceso de verticalización en el país está vinculado al avance de la industrialización y la urbanización desde la década de 1970, cuando la población urbana superó a la rural”, comenta el arquitecto y urbanista Manoel Lemes da Silva Neto, de la Pontificia Universidad Católica de Campinas (PUC-Campinas). Para hacerse una idea, en aquella década, el 56 % de los habitantes de Brasil vivían en ciudades, mientras que en 2010 el porcentaje había crecido hasta el 84,36 %, según el IBGE.
Otro factor que contribuyó al proceso de verticalización en los años 1970 está relacionado con los avances tecnológicos que beneficiaron a la industria de la construcción civil. “Por ejemplo, se mejoró la capacidad de los ascensores y de los sistemas constructivos, lo que permitió la construcción de edificios cada vez más altos”, dice la arquitecta y urbanista Luciana Nicolau Ferrara, de la Universidad Federal del ABC (UFABC). En 2023, ella concluyó una investigación, financiada por la FAPESP, en la que analizó el vínculo del mercado inmobiliario paulistano con la agenda ambiental. Para Nicolau Ferrara, la expansión de la oferta de líneas de financiación para la compra de inmuebles, los cambios en la legislación urbana y el interés financiero de las grandes constructoras y desarrolladoras del sector también son motivos relacionados con el fenómeno de la verticalización.
Según la socióloga Cibele Saliba Rizek, del Instituto de Arquitectura y Urbanismo (IAU) de la USP en São Carlos, hasta mediados de la década de 1970 la dinámica del mercado inmobiliario de São Paulo se basaba fundamentalmente en la compraventa de inmuebles por personas físicas para destinarlos a viviendas. “Desde entonces, el panorama ha cambiado. Hoy en día, muchos de los emprendimientos están pensados para atraer inversores interesados en poseer activos en el mercado inmobiliario”, dice la investigadora, quien estudia el desarrollo de las ciudades brasileñas y los programas de vivienda populares.
“El proceso actual de verticalización en São Paulo está creando lo que nosotros llamamos una ciudad hueca”, plantea Silva Neto, de la PUC-Campinas, citando el concepto desarrollado por el arquitecto y urbanista Anderson Kazuo Nakano, de la Universidad Federal de São Paulo (Unifesp). Él utiliza esa definición para referirse al hecho de que muchos de los nuevos edificios están ocupados por pocas personas. Según surge de los datos de los censos, en 2010 la capital paulista tenía 290.000 viviendas o departamentos vacíos, una cifra que, en 2022, ascendía a 588.000, lo que representa un incremento del 103 %.
El crecimiento vertical puede presentar motivos y características diversas según cada municipio. La ciudad brasileña con el mayor número bruto de apartamentos es São Paulo, con 1,4 millones de unidades. Según el Censo 2022, alrededor de un 29,4 % de su población vive en este tipo de viviendas. El municipio diseñó su primer plan director en 1971. Esta legislación municipal, que regula el crecimiento y el desarrollo urbano, fue modificada en el transcurso de las décadas, y los cambios introducidos en 2014 fueron considerados un hito positivo por urbanistas y arquitectos.
éo Ramos Chaves / Revista Pesquisa FAPESPEn São paulo, la verticalización se caracteriza por la construcción de edificios de medio y alto estándar en las inmediaciones de las estaciones del metroéo Ramos Chaves / Revista Pesquisa FAPESP
La intención era buena, consideran los investigadores. “Las ciudades compactas, o densas, son más eficientes y sostenibles”, argumenta Meyer, de la USP. “Este tipo de configuración urbana suele disminuir la necesidad de desplazamientos y, por ende, el uso individual de vehículos, además de reducir el nivel de contaminación y el consumo de energía”. Con esta premisa, el Plan Director de 2014 (Ley nº 16.050) incluye ahora directrices para incentivar el aumento de la concentración de personas viviendo a lo largo de las líneas troncales de transporte público masivo y los límites de altura de los edificios a construirse en estas localidades se ampliaron. Por otra parte, los apartamentos tendrían una superficie promedio de 80 metros cuadrados (m2) y estacionamientos para un solo vehículo. “El objetivo era promover el desarrollo de viviendas para distintos perfiles sociales a lo largo de los ejes estructurales urbanos, zonas con buena infraestructura y transporte público”, comenta el urbanista y arquitecto Manoel Rodrigues Alves, del IAU-USP de São Carlos.
Empero, según Alves y Meyer, los objetivos principales del Plan Director 2014 no se alcanzaron. Muchas de las obras realizadas cerca de las estaciones del metro, por ejemplo, no incluían viviendas populares. Al contrario, en su lugar se levantaron edificios de medio y alto estándar, como puede observarse en barrios como Vila Madalena y Pinheiros, en la zona oeste del municipio. “Las constructoras y desarrolladoras han detectado lagunas legales en las directrices y normativas de los planes directores que les han permitido desarrollar proyectos vinculados con sus intereses comerciales”, afirma Alves, quien en 2021 concluyó una investigación financiada por la FAPESP para estudiar los procesos de urbanización vertical y su capacidad de promover ciudades más inclusivas, absorber el crecimiento de la población y limitar la expansión urbana.
Entre estas estrategias del mercado inmobiliario figura la construcción de edificios de departamentos tipo oficina en los alrededores de las estaciones del metro. Aunque son pequeños, es decir, de menos de 80 m2, están equipados con balcón y asador y disponen de áreas de uso común en el mismo edificio, tales como salón de eventos, gimnasio y piscina, entre otras instalaciones que permiten elevar el valor de los inmuebles. Además, algunas constructoras, ante la imposibilidad de vender unidades con más de una plaza de estacionamiento, adquieren terrenos cercanos para transformarlos en estacionamiento y alquilar esos espacios a los futuros residentes del edificio.
Maira Erlich / Bloomberg via Getty ImagesAvenida Atlântica, en Balneário Camboriú: la alcaldía no establece límites de altura para los desarrollos en esta víaMaira Erlich / Bloomberg via Getty Images
Meyer, de la USP, recuerda incluso que, en la última revisión del plan director paulistano, realizada en 2023, se amplió la superficie promedio de los apartamentos a construir en los ejes de densificación, como así también la cantidad de plazas de aparcamiento, lo que no hizo más que atraer la construcción de edificios de alto estándar en las cercanías del metro. “El Plan Director actual se ajusta más a los intereses del mercado inmobiliario. En consecuencia, las premisas principales de la legislación de 2014 se dejaron de lado”, reflexiona el investigador.
El politólogo Eduardo Marques, del Centro de Estudios de la Metrópolis (CEM) de la USP, uno de los Centros de Investigación, Innovación y Difusión (Cepid) patrocinados por la FAPESP, llevó a cabo una investigación a partir de los datos del Impuesto Inmobiliario Urbano (IPTU, en portugués) de la capital paulista, entre 2000 y 2020. A diferencia del Censo, que cuantifica el número de lugares que les sirven de vivienda a una o más personas, regularizados o no, el estudio de Marques se centró en el parque inmobiliario, es decir, la cantidad de inmuebles residenciales legalizados por la alcaldía del municipio, incluyendo aquellos que no necesariamente funcionan como domicilio. Esto significa, por ejemplo, que aunque la encuesta del IBGE también abarca las viviendas irregulares en las favelas, en el caso de Marques estos inmuebles no se contabilizaron. Teniendo en cuenta el universo de inmuebles regularizados por el ayuntamiento, los cálculos del politólogo muestran que la ciudad de São Paulo ya posee más edificios que casas.
El estudio también registró que en 2000, existían 1,23 millones de casas, cifra que aumentó a 1,37 millones en 2020, un crecimiento del 11,8 %. En cambio, los apartamentos pasaron de 767.000 unidades en 2000 a 1,38 millones en 2020, lo que representa un crecimiento de un 80 % en el período. “De 2000 a 2020, observamos una tendencia ininterrumpida a la verticalización en todo el ámbito de la ciudad”, señala Marques. Según él, la ciudad contó en este período con dos planes directores y dos leyes de zonificación. “Estas disposiciones hicieron que la tendencia se acentuara en algunos barrios, pero el municipio en su conjunto ya experimentaba un proceso de expansión vertical”, dice. Según surge de su investigación, en las últimas dos décadas los edificios de estándar medio han sido los responsables principales de la intensificación del crecimiento urbano, seguidos por los desarrollos de alto nivel.
La flexibilización de los planes directores para amoldarlos a los intereses del mercado inmobiliario también ayuda a explicar el crecimiento vertical de Porto Alegre, según el arquitecto y urbanista William Mog. En su tesis doctoral defendida en 2022 en la Universidad Federal de Rio Grande do Sul (UFRGS), Mog analizó los datos del mercado inmobiliario formal de la ciudad, en un estudio similar al realizado por el investigador del CEM. La ciudad de Porto Alegre es el quinto municipio brasileño con mayor porcentaje de personas viviendo en apartamentos, según el Censo de 2022, con el 42 % de sus habitantes residiendo en este tipo de viviendas. Al analizar los datos de 2000 a 2019 del IPTU del municipio, Mog constató que el 60 % de la superficie construida en el período correspondía apartamentos. “Los avances en este tipo de desarrollos están relacionados con los ajustes realizados en la legislación urbanística de la ciudad. Los planes directores ha sido adaptados para dar paso a un modelo de ocupación vertical del territorio”, sostiene el investigador.
Cristian Lourenço / Getty ImagesEn Río de Janeiro, los planes directores mantuvieron como premisa la necesidad de preservar el paisajeCristian Lourenço / Getty Images
Como evidencia de ello, menciona la verticalización de algunos sectores de la zona norte de la ciudad que hasta 2000 eran áreas de protección ambiental u originalmente de uso industrial, vedadas al desarrollo inmobiliario. “En estos lugares, vemos que han proliferado emprendimientos dirigidos principalmente a la población de poder adquisitivo medio y bajo”, informa. “Estas construcciones han contribuido al aumento de la densidad poblacional en las zonas periféricas del municipio, trayendo consigo un impacto considerable de la movilidad urbana en la región”, dice Mog, arquitecto y urbanista del Centro de Apoyo Operativo al Ordenamiento Urbano y Territorial del Ministerio Público de Rio Grande do Sul. Según él, muchos de los cambios que flexibilizaron las posibilidades de ocupación vertical del espacio no se han producido en el marco de los planes directores, sino a través de ordenanzas específicas que alteraron la demarcación del uso y ocupación del suelo en áreas de expansión del mercado inmobiliario.
Al contrario de lo que sucede en São Paulo y Porto Alegre, según señala el arquitecto Rogerio Goldfeld Cardeman, de la Universidad Federal de Río de Janeiro (UFRJ), los planes directores de Río de Janeiro han apuntado a limitar el avance en altura de los edificios en la ciudad. Coautor del libro O Rio de Janeiro nas alturas (Editorial Mauad, 2019), el investigador estudia las normas y ordenanzas urbanísticas de la ciudad desde el arribo de la Corte Imperial de João VI de Portugal (1767-1826), en 1808, hasta la actualidad. Según él, la verticalización carioca se inició en las áreas centrales ya en el siglo XIX. Con la instalación del sistema de tranvías, en 1859, el proceso se consolidó y se expandió a otras regiones de la que entonces era la capital del país. Fue en ese momento que la población de ingresos medios y altos comenzó a adquirir pequeñas parcelas de terreno en la zona norte, por ejemplo, en predios donde anteriormente funcionaban ingenios azucareros. En cambio, en la zona sur, la verticalización se inició a principios del siglo XX en el barrio de Copacabana y en las décadas siguientes se extendió a los de Ipanema y Leblon, a partir de la construcción de edificios en pequeños lotes.
Con su primer plan director de 1988 y la última edición promulgada a principios de 2024, Río de Janeiro figura entre las 15 ciudades brasileñas con mayor porcentaje de su población viviendo en apartamentos: el 36 % de sus habitantes viven en hogares de este tipo. Sin embargo, su legislación urbanística ha mantenido los límites de altura de los edificios en niveles más bajos. “Desde la década de 1970, el límite de altura de los edificios es de 18 pisos en barrios como Ipanema y Copacabana, por ejemplo”, informa Cardeman. Una excepción, dice, es el proyecto Porto Maravilha, que revitalizó la zona portuaria de la ciudad en 2011 y ahora permite la construcción de edificios de hasta 150 m de altura, o unos 40 pisos aproximadamente. “Los planes directores de Río de Janeiro han mantenido la premisa de que hay que preservar el paisaje natural y el ambiente de la ciudad”, explica el investigador.
Una de las medidas adoptadas fue la creación, en 1992, de las Áreas de Protección del Ambiente Cultural, a través de una ordenanza complementaria del Plan Director, promulgado ese mismo año. La legislación establece conjuntos urbanos representativos de los distintos períodos de ocupación de la ciudad que, como tales, deben ser preservados. Así, en barrios como Catete y Jardím Botânico, por ejemplo, la altura límite para la construcción de nuevos edificios es menor que en otras zonas de la ciudad. “Las edificaciones más bajas, alineadas con el paisaje en el que están insertas, suelen propiciar la interacción con el espacio público e incentivan la circulación peatonal por las aceras. Por el contrario, las grandes urbanizaciones cercadas por muros y puestos de vigilancia, con muchas plazas de estacionamiento, aíslan a los residentes de la vida cotidiana en las ciudades”, concluye Cardeman.
Proyectos
1. La naturaleza y el metabolismo urbano en la reestructuración de la producción del espacio en Brasil y en Chile (nº 19/13233-0); Modalidad Ayuda de Investigación – Regular; Investigadora responsable Luciana Nicolau Ferrara (UFABC); Inversión R$ 110.105,38.
2. High-rise living and the inclusive city (nº 16/50278-3); Modalidad Ayuda de Investigación – Regular; Investigador responsable Manoel Antonio Lopes Rodrigues Alves (USP); Inversión R$ 216.740,31.
3. Centro de Estudios de la Metrópolis (CEM) (nº 13/07616-7); Modalidad Centro de Investigación, Innovación y Difusión (Cepid); Investigador responsable Eduardo Cesar Leão Marques (USP); Inversión R$ 21.557.103,51.
Artículos científicos
MARQUES, E. y MINARELLI, G. Trajetória do estoque residencial formal no município de São Paulo, 2000/2010. Fórum SP 21. São Paulo, 2021.
SIMÕES, J. D. C. y MOG, W. As transformações do bairro Cidade Baixa em Porto Alegre no século XXI. Oculum Ensaios. 19, 2022.
Libros
FERRARA, L. N. et al. (coord.). Natureza e metabolismo urbano: Reestruturação do espaço no Brasil e no Chile. Río de Janeiro: Letra Capital, 2023.
ALVES, M. R. et al. (coord.). Producing and living the high-rise ‒ New contexts, old questions? Wilmington (EUA): Vernon Press, 2024.
CADERMAN, D. y CADERMAN, R. G. O Rio de Janeiro nas alturas. Río de Janeiro: Mauad, 2024.
